В настоящее время на рынке жилой недвижимости Минска – первичной и вторичной – наблюдаются общие тенденции. Они касаются снижения объема предложений, роста цен и, соответственно, падения продаж.
Все эти факторы по понятным причинам сложно назвать положительными. По какой причине они происходят и что может исправить ситуацию, корреспондент Sputnik обсудил с заместителем директора по аналитике портала Realt.by Андреем Чернышевым.
Объем предложений
По словам эксперта по недвижимости, объем предложений сокращается, как на первичном, так и вторичном рынке жилой недвижимости Минска.
Чернышев пояснил, что на первичке это связано с тем, что крупные проекты по строительству жилья постепенно подходят к концу. Речь идет о многофункциональном комплексе "Минск-Мир", жилом комплексе "Новая Боровая", нескольких ЖК в микрорайоне Грушевка.
"Выбор постепенно смещается в сторону комплекса "Северный Берег", который, по моему мнению, ближайшие десять лет будет основным поставщиком жилья", – отметил Чернышев.
При этом эксперт отмечает, что многие могут ему в этом возразить, ссылаясь на объемы строительства.
"Выбор может и есть, но я делаю акцент на тех квартирах, на которые смотрят покупатели, а смотрят они в первую очередь на их доступность", – пояснил он.
На столичной вторичке также наблюдается тенденция снижения объема предложений. Например, за прошлый год количество квартир, выставленных на продажу, снизилось примерно на 40%, это снижение наблюдается и в 2026-м.
Так, если в начале прошлого года в течение месяца покупателям было доступно совокупно порядка 10 тысяч квартир на выбор, то на сегодняшний день – примерно 5 800.
Рост цен
"Второй фактор, объединяющий первичку и вторичку, – это рост цен. Но в данном случае это скорее общая характерная черта для рынка жилья. Традиционно первыми дорожают новостройки (так было всегда, это неписаный закон рынка), а продавцы на вторичке наблюдают за застройщиками и следом за ними пытаются адаптировать и свои цены", – сказал собеседник агентства.
За 2025 год цены на новостройки выросли на 25-27% в зависимости от класса качества квартиры и стадии строительной готовности. На вторичном рынке рост был более умеренным, но не менее впечатляющим – плюс 21%. Но если учитывать снижение обменного курса доллара, то чистый прирост цен получится всего на уровне 6%.
В текущем году, по информации эксперта, цены продолжают расти как на первичку, так и на вторичку.
"Это связано с тем, что минимальный обменный курс доллара был в конце января, но сейчас он заметно и достаточно интенсивно подрос, что сразу же сказалось на количестве сделок – оно немного уменьшилось. Рост цен поддерживает еще и тот фактор, что количество квартир в продаже уменьшается, а состояние дефицита, как известно, всегда считается плодотворной почвой для роста цен", – пояснил Чернышев.
По его словам, состояние дефицита на вторичном рынке жилой недвижимости Минска началось, когда количество квартир в продаже опустилось ниже отметки в 7 тысяч квартир. Это произошло во втором квартале прошлого года. А на первичном рынке это началось еще с 2023 года, когда с рынка ушли доступные по цене квартиры, считает эксперт.
Чернышев также рассказал, что может стать ограничителем для роста цен. Это величина ставок по кредитам на недвижимость и обменного курса доллара, который не так давно вырос с 2,85 до 3 рублей, а потом опять немного снизился.
"И если кредитные ставки стабильны, то курс доллара более подвижен. Сейчас курс доллара составляет 2,98 рубля. Но как только он дойдет до отметки 3,2-3,3 рубля – рост цен остановится, а на отметке 3,4-3,5 рубля мы сможем уже видеть определенные подвижки и корректировки ряда продавцов в ценах в сторону их снижения, так как обменный курс доллара является для них своеобразным индикатором", – сообщил он.
Падение продаж
"Третий фактор, который объединяет первичку и вторичку, – снижение количества продаж. Например, на вторичном рынке Минска в 2024 году было продано 20 тысяч квартир, а в 2025-м – 16,5 тысячи, то есть за год продажи снизились на 18%", – сказал Чернышев.
В 2026 году, по его информации, также наблюдается снижение количества оформленных сделок. Так, если за первый квартал прошлого года было продано 4 тысячи квартир, то за январь-март этого года, согласно прогнозам, будет продано 3,3 тысячи, то есть опять минус 18%.
"Это абсолютно не указывает на то, что спрос, как говорят многие, исчерпал себя. Спрос никуда не делся, в Минске он всегда стабильно высокий, так как столица – это огромный центр притяжения не только для жителей страны, но и для соседей из России. В данном случае это говорит о том, что сейчас, к сожалению, далеко не все могут приобрести квартиру из-за высоких цен и условий кредитования", – пояснил заместитель директора по аналитике.
Что касается рынка новостроек, то там также наблюдается некоторое снижение продаж.
"Во многом, на мой взгляд, это также связано с высокими ценами. Ведь покупая квартиру на вторичке, человек понимает, что даже если там нужно сделать какой-то ремонт, он все равно сможет заселиться в ближайшее время, а квартира у застройщиков будет полностью без чистовой отделки и потребуется полноценный дорогостоящий ремонт. Понятно, что многие предпочитают приобретать новую вещь, поэтому продолжают смотреть на первичку, но вынуждены приобретать вторичку, которая доступна здесь и сейчас", – отметил собеседник.
Как исправить ситуацию
"Получается так: выбор квартир меньше, а цены больше. За последние дни обменный курс доллара даже немного откатился, а это, как я говорил, поддерживает рост цен", – сказал Чернышев.
На количестве предложений и продаж сказывается и то, что многие, кто готов обменять старое жилье на новое, то есть совершить сделку в формате цепочки, тоже отказываются от продажи своей квартиры и покупки новой. Связано это с тем, что разница в цене и ремонт могут сильно ударить по семейному бюджету.
"Что может исправить ситуацию и активизировать продажи? Это снижение ставок по кредитам. Правда, ставки по кредитам на покупку вторичного жилья вряд ли снизятся, а вот на новостройки вполне возможно, и случится это, скорее всего, ближе к концу года", – полагает собеседник агентства.
Дело в том, что покупка квартир на вторичке с помощью кредитных средств по-прежнему сохраняется на достаточно высоком уровне. По данным ипотечного центра агентства "Твоя столица", доля покупателей вторички с кредитами составляет в общем объеме около 25-27%, а доля таких покупателей на первичном рынке еще больше – порядка 40-45%.
Комментарии